Нужен ви е брокер, юрист или друг експерт.
Помощникът е задължително условие при сделка с недвижим имот. Когато купувате или продавате, може да възникнат казуси по редица закони и наредби, за които най-вероятно само сте чували, но никога не сте ги прелиствали. Посредниците на имоти са един вариант. Уверете се в надеждността на брокера, проверете стабилността и доброто име на агенцията, за която работи. Може да се обърнете и към юрист, лицензиран оценител на имот или експерт по вещно право Уважаващите себе си агенции работят с юридически съветник. Но дори и в този случай може да наемете адвокат, за да се подсигурите. Ако купувате без посредник, е задължително документите по сделката да бъдат прегледани от юрист. Лицензираните оценители също са компетентни лица. Всяка услуга се заплаща и при имотите няма изключение. Комисионите на посредниците в градът ни са 2% от стойността на сделката. Някои агенции правят отстъпка, ако продавате имота си ексклузивно чрез тях и не ползвате други агенции (за това се прави отделен договор).
Проверките за тежести – най-важни!
В страна, където ударите на имотната мафия често влизат в новините, най-важни преди всяка сделка са проверките за чиста собственост. За целта се прави справка в службата по вписванията – по ЕГН на собственика или по номер на партидата (уникалният код на всеки имот). Нещата не са елементарни – трябва да се проучи цялото досие на имота. Колкото повече препродажби на имота е имало, толкова повече работа се отваря. Най-лошият сценарий е да се натъкнете на запор, ипотека или друг факт, който продавачът се е опитал да скрие. Ненадейно може да изникнат наследници или други притежатели, особено ако имотът е бил съпружеска собственост в миналото. При предходните сделки може да са били представяни удостоверения за наследници или документи за семейно положение. Важно е да се знае какво пише в тях, но може да срещнете трудности с изваждането на копия. Най-добре е, ако настоящият собственик пази такива. Ако не го е сторил, може да ви съдейства само човек, който е бил страна по сделката преди време.
Удостоверенията за наследници и за семейно положение се вадят от общинската служба ГРАО. Липсата на тежести се удостоверява от службата по вписвания. При покупка с кредит банките изискват удостоверението да е до 10 години назад. Удостоверението в Ямбол струва между 10 лв. и 30 лв. в зависимост от бързината на издаване (между 1 и 10 дни).
Две такси и един налог са задължителни
Задължителните разходи при сделка с имот са: нотариална такса, местен данък за прехвърлянето и такса вписване. Първата такса е съгласно тарифата към Закона за нотариусите. Определя се в зависимост от стойността на покупко-продажбата. Таксата за вписване е 0,1% и се събира от Агенцията по вписвания.
Местният данък се определя от общинските съвети и e различен за всеки град. Определя се в коридора между 0,1% и 3% от обема на продажбата. В повечето градове налогът е между 1,5 и 2,5%. В Ямбол е 3%.
Вадят се данъчна оценка и скица
Когато стигнете до сделка, задължително се представя данъчна оценка за жилищния имот. Таксите са различни за всяка община. За прилежащия терен или двор е нужна скица. Ако няма влязъл в сила нов кадастрален план на района, се вади от общината по местонахождение на имота. При одобрен нов план се ходи в поделенията на Агенцията по кадастър.
Плаща се по банка над 10 000 лв.
От 1 юли 2011 г. всички плащания за имоти на стойност над 10 000 лв. се извършват по сметка в избрана от страните банка или по специална сметка на нотариуса. В това число се включват и възмездни сделки, с които се учредяват, изменят или прекратяват вещни права върху имоти – право на собственост, замени, при които се налага доплащане и др. Също от 1 юли 2011 г. се въведе друго важно условие. Участниците декларират, че сумата, посочена в нотариалния акт, е действително уговореното плащане по сделката. Това става чрез включване на изричен текст в нотариалния акт и подписи на страните. Целта е да се преустанови практиката да се вписва сума, близка до данъчната оценка на имота и така да се пести от данъци и такси.
